家・土地の売却

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土地売却の手引き

  • 固定資産税が高い。相続が心配。使う予定がなくなってしまった。管理が大変。

    お持ちの土地をできるだけ高く売りたいとお考えの方も多いかと思います。

    しかし土地売却は、人生において何度も経験することではありません。

    経験がないにも関わらず、大きな金額となりますので、不安に思われる方も多いことでしょう。

    正しい情報と知識が、安心な取引に役立つことになります。

    ご自身が納得できる形で満足のいく土地売却を進めるために、土地の売却方法について、ご説明させていただきたいと思います。
  • 土地の売却方法

    • 土地の売却には、ご自身で買主を見つける場合もありますが、不動産業者に仲介を依頼するか、不動産業者に直接買ってもらうのが一般的です。

      仲介とは不動産業者に買主を探してもらうことです。

      買取とは不動産業者がいったん物件を買い取って、また転売する方法です。買取は確実ですが、結果的に売却価格は安くなってしまいます。

      市街化の土地であっても、開発・造成の必要な住宅見込み地(概ね300坪以上、または接道の問題で容易に分割できない150坪以上の土地)の場合、一般のエンドユーザー様がお買い求めにならないため買取しかできない場合があります。

      みなさまは、できれば高く売りたいですよね。

      じっくり待つ時間の余裕があり、住宅地や商業地として最適な場合仲介をお勧めいたします。
    • 売却価格の査定

      • 納得のいく価格での土地売却をするために、ご自身で簡易査定をしてみましょう。

        土地の価格には定価がありません。土地は一つ一つ条件が違い、同じものが2つ存在しないためです。

        また売り物件が安定して供給されるとは限りませんし、売買が常にあるとも限りませんので、流通量が少なく売り出し価格もさまざまです。

        したがってチラシなどの売り出し価格よりも過去の売買事例が重要です。一般のお客様が参考に出来るものでは、国土交通省が発表している取引価格情報などがあります。

        売却希望の物件のエリアで、なるべく条件の似ている土地を探し、道路付けや土地の大きさ、住環境などを考慮して、だいたいの相場を掴んでおきましょう。
      • 土地売却の流れ

        • 査定の依頼

          土地の売却を考えたら、まずは不動産業者へ物件の査定を依頼します。

          無料で査定をしてくれる業者がほとんどですので、気軽に頼んでみましょう。

          査定金額とその理由、需給動向やターゲットとなる顧客層などを教えてくれます。この時、売却の理由と売却期間の希望なども伝えるとより正確な査定となります。
        • 不動産業者の選定

          仲介の場合、査定で高い値段をつけてくる業者よりも、信頼のおける業者を選びます。

          相場よりも高い売り出し価格を決定しても、時間ばかりが掛かり売れる可能性が低いからです。

          信頼できる業者とは、フットワークが軽い・あなたの話や要望をよく聞いてくれる・経験が豊富で知識がある・情報を出し惜しみしないことなどです。

          不動産業者は土地流通機構(通称レインズ)というネットワークで繋がっているため大手と中小の差はありません。
        • 媒介契約

          不動産業者と仲介の媒介契約を結びます。この媒介契約には3種類あり、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約で、それぞれ一長一短があります。

          専属専任と専任契約は、依頼した不動産業者以外に仲介を頼めないという契約です。確実に手数料がもらえるため広告や営業活動に費用と努力を惜しみません。

          一般媒介契約はいくつかの不動産業者に仲介を頼むことができます。多くの不動産業者に広く扱ってもらえる一方、手数料にならない場合もあるため広告費などは抑える傾向にあります。

          ただし専任契約物件であっても、全ての不動産業者は売主側の不動産業者を通して、買主側の仲介をすることが可能です。
        • 売り出し期間

          不動産業者が広告やインターネット・不動産業者間のネットワーク・ハウスメーカーへの依頼などで買主を探し、希望者からの問い合わせを待ちます。

          どれくらいの期間で売れるかは、需給動向や価格で変わってきます。何度か広告を出して売れない場合は、価格を下げてみるのも一つの方法です。

          広告費の実費を負担することで、より大きな宣伝をすることもできます。
        • 売買契約

          購入希望者が見つかれば条件交渉をします。引渡し時期や価格を調整し、条件が合えば手付金を受け取ります。手付金の額は概ね代金の10%程度です。手付金は決済時に代金の一部に充当します。

          買主が決定すれば売買契約となります。買主が銀行ローンなどを利用する場合、審査の期間は売り止めとなり、ローンが通らなければ契約が流れる場合があります。
        • 引渡し・決済・登記

          銀行や司法書士事務所・不動産会社などで、売買代金の決済、引渡しなどが行われます。

          同日に所有権移転登記の申請がなされます。 この時に不動産業者への手数料の支払いも発生します。

          印鑑証明、身分証明書の写し、土地評価証明書、権利証(登記識別情報)、住民票、(登記の住所と現住所が違う場合戸籍の附票)などが必要です。

          実際に売却する場合は、必要書類を不動産業者や司法書士によく確認してください。
        • 土地売却にかかる費用

          • 印紙代

            まずは売買契約書に貼るための印紙代が必要です。印紙代の金額は土地の価格によって違ってきます。概ね1万円から1万5千円程度です。
          • 仲介手数料

            売却価格200万円まで 売却価格×5%

            200万円から400万円まで 売却価格×4%+2万円

            売却価格400万円以上 売却価格×3%+6万円(いずれも消費税別途)

            という仲介手数料がかかります。
          • 測量・分筆・登記費用

            土地を分筆して売る。境界がわからない。相続で名義が変わっていない。住所氏名の変更。抵当権の抹消などにはそれぞれ測量や登記の費用などが必要です。

            他に印鑑証明や各種書類の取得費など細かな費用がかかります。
          • 土地売却の譲渡税

            土地を売却して利益が出た場合、譲渡税として翌年の申告時期に所得税と住民税がかかります。

            土地売却の譲渡税は、

            売却額-(購入価格+取得費+仲介手数料などの譲渡費用)=譲渡益

            と、なり譲渡益に対して所有期間が5年超なら所得税が15%、住民税が5%となります。

            相続で取得した土地も亡くなった人が買った値段で購入価格を計算します。また3年以内に相続税を払ったことがあれば取得費に加算することができます。

            買った値段がわからない。購入価格が譲渡価格の5%より少ない場合は、譲渡価格の5%を概算取得費として使うことができます。

            消費税は土地の売却代金にはかかりません。